Добрый день. Нашла ваш сайт. Хотим с мужем купить квартиру. Интересно, реально ли купить квартиру с бюджетом в 1.200.000? Или это миф?
Друзья я постоянно получаю подобные вопросы в личку (мне пишут и в whatsapp и в Вконтакте и т.д.), сейчас на дворе август 2020 года и я хочу подробно описать ситуацию на рынке недвижимости по данным объявлениям, чтобы больше не отвечать персонально каждому, а просто давать ссылку на эту статью и все все понимали и чтобы не возникало никаких дополнительных вопросов и иллюзий по поводу этих объявлений.
Содержание
Фейковые объявления или не фейковые, давайте разберемся
Так вот, это и миф и не миф одновременно, сейчас объясню что к чему.
Если вы проживаете где нибудь в Челябинске, Омске, Липецке, Санкт-Петербурге или любом другом регионе РФ и думаете, что у вас там есть отклонения по строительству жилья, то вы сильно ошибаетесь, потому что даже и в мыслях себе не можете представить какой беспредел происходит в Краснодарском крае в сфере строительства недвижимости.
Всему виной бешеный спрос на квартиры в Краснодаре и приморских городках и возможность заработать при этом.
И только тут с жильем химичат так, как нигде больше в РФ. Потому что не зная многих нюансов строительства люди приезжают и покупают именно, то что им нахвалит первый попавшийся риэлтор. И да, многие «влипают» с квартирами так, что потом о них сюжеты снимают печальные на ютубе.
Сейчас обо всем по порядку
Меня часто спрашивают, что да какие там могут быть проблемы, наверное просто мелочи какие-то?
И представьте сколько времени уходит, чтобы подробно каждому описать суть этих проблемных домов и проблемы там серьезные, уж поверьте на слово, иначе я бы и не упоминал бы об этом и тоже торговал такими квартирами.
Ну как я и сказал, купить то вы конечно что-то купите за этот бюджет 1200000 рублей, но только это будет однозначно “кот в мешке”, при этом риэлтор точно будет знать, почему такая низкая цена, однако все равно будет продолжать навяливать вам такие варианты, чтобы с вас заработать хоть что-то.
Возможно это будет проблемный дом или дом на самых задах без всяческой инфраструктуры или в доме будут серьезные проблемы с коммуникациями или просто микроквартира (студия 24 квадрата) без какого либо ремонта или долгострой или что еще хуже все это вместе взятое.
Теперь разберемся по каждой проблеме в отдельности:
- Дома в поле. Купив квартиру в доме на отшибе обычно это дома построенные в полях и вам придется за каждым чихом ездить в город к цивилизации, что в итоге придется иметь машину или даже две машины на семью и довольно много бензина тратить ежемесячно, плюс к этому посчитайте проблему амортизации машин и их техобслуживание. Сложности с доставкой детей в школы и садики. Сложности с доставкой мебели, техники и еды из ресторанов, доставкой продуктов питания в повседневной жизни, ну и наконец проезд на работу и обратно. Не сложно посчитать, что такая квартира просто высосет из вашего кармана очень приличные деньги до 150-200 т.р. ежегодно (и это не считая стоимости самих авто, а ведь пару машин тоже надо купить на какие-то деньги, даже подержанные сейчас стоят очень дорого) вы будете так прокатывать, пока до туда дойдет хоть какая-то инфраструктура. В результате ваша первоначальная экономия на квартире обойдется вам втридорога.
- Проблемы с коммуникациями. Эти проблемы растут корнями в то, что некоторые частные застройщики не строят по всем нормам и законам, а по сути делают вот что, они покупают земли под ИЖС (примечание индивидуальное жилищное строительство, это земли под частные домовладения) и возводят там многоквартирные дома. Таким образом получается, что там отсутствуют даже центральные коммуникации и возможность их провести в будущем в том объеме который будет необходим именно для многоквартирного дома. На практике это означает серьезные перебои в работе электросетей, воды и возможно даже отсутствие нормальной центральной канализации. Т.е. вместо нее может быть просто септик (а по-русски это выгребная яма!!!). Могут пообещать что отопление будет, а по факту там будут проблемы с подключением даже элементарно газа и будете зимой топиться от электричества, а киловатт у нас тут в Краснодарском крае и республике Адыгея стоит достаточно дорого почти 6 рублей, будут приходить счета космические за тепло. Может быть некая своя котельная и тоже будут выставлять космические счета у нас так через дорогу в соседнем ЖК (не буду писать название, чтобы не обижались) такая история, во первых там воняет с полей и запах идет именно к ним в квартиры, потому что у них рядом очистные сооружения, а во вторых своя котельная и дерут с людей за однушку по 8т.р. и это только за отопление, а к этому прибавьте еще содержание самой квартиры и получится, что вы кому то ипотеку оплачиваете))) хотя по документам вроде все чисто и прилично было. Ну вот скажите вам оно надо жить в доме, где не возможно нормально помыться или включить стиральную машину в розетку или счета за обслуживание будут просто космическими?
- Проблемы с документами вытекают из предыдущего варианта. Дома построенные мягко говоря в обход закона или на землях ЛПХ и ИЖС всегда испытывают некие проблемы с документами и только одному богу известно сколько вам придется времени сил и средств потом, чтобы все узаконить в свою пользу.
- Квартиры студии и прочие микроквартиры в чем их проблемы и опасность? Да все элементарно малюсенькие квартиры студии, однушки и двушки до 48 квадратов и если в вашем доме будут только такие квартиры, то готовьтесь вы попали. Короче говоря весь контингент соберется исключительно из малообеспеченных семей или квартир купленных под сдачу жилья и в итоге представляете что там будет через пару лет, там будет полный треш. Детей будет страшно отпустить одних в магазин, а когда они вырастут, а это происходит очень быстро лет через 5, то вероятность попасть в “плохую компанию” будет практически 100%. Скоро ваш ребенок попробует алкоголь и сигареты, а затем другие более запрещенные вещества. Да и вообще честно говоря проживание среди таких соседей ничем хорошим не может быть. Я это знаю по себе, когда я женился то довелось несколько лет пожить в таком доме с женой и как только родился ребенок мы были просто вынуждены переехать, потому что я настоял на этом решении.
- Долгострои. Тут мне добавить нечего, я думаю вы и так все сами понимаете что именно это такое и чем это может быть опасно.
Тут главная опасность в том, что даже если вы “вляпаетесь” и купите такое жилье, то не факт, что получится потом быстро продать его за нормальные деньги.
Теперь о том, почему риэлторы так поступают
Какой смысл упускать клиента, даже если у клиента денег “впритык”. Для многих риэлторов репутация просто не важна, ведь они еще вчера работали кем-то другим и сами переехали недавно. Так и вырастают целые районы, где проживают преимущественно одни переселенцы.
Сколько стоит квадратный метр нормального беспроблемного жилья в Краснодаре?
Ремонт под ключ. Это будет сильно зависеть от локации и отделки и цена начинается примерно от 45т.р. за квадрат на август 2020 года с отделкой и сантехникой. Это цена ближайшего пригорода очень пригодного для постоянного проживания и там, где есть вся необходимая инфраструктура, а именно школы, детские сады, торговые центры и прочее. При этом дома уже сданы и введены в эксплуатацию по ФЗ-214. Чем ближе к центру, тем квартиры будут только дороже!
Что касается квартир без ремонта (с предчистовой отделкой) можно найти конечно по ФЗ-214 варианты тысяч на 200 дешевле, но это получается, например по 40т.р. за квадрат, но нужно понимать, что это могут быть дома на финишной стадии строительства и придется подождать от 2-3 месяцев до года.
И даже потом вы не сможете пользоваться этим жильем пока не сделаете в нем ремонт, а это еще время и деньги, причем немаленькие, так же от 200т.р.
Например, отсутствие ремонта очень существенный минус таких квартир, вы переезжаете откуда-то из далека, в квартиру, в которой вообще нет ремонта и никаких условий для проживания, как вы вообще себе это представляете?
Вам придется снять квартиру на несколько месяцев, платить аренду тысяч 12+коммунальные платежи еще тысячи 4 и кроме этого в своей квартире делать ремонт, чтобы потом переехать туда. В результате вы потратите те же 200т.р. или даже более. А эти деньги на аренду квартиры и ремонт своей вам так или иначе придется потратить, это неизбежная статья расходов в случае покупки квартиры с предчистовой отделкой, так какой в этом смысл, если есть возможность сразу взять и купить квартиру “под ключ” и тут же въехать в нее?
Вывод: Таким образом при покупке квартиры снимите розовые очки и смотрите реально на ваши возможности, если вам предлагают 35 квадратов за 1200000 рублей, то надо понимать, что реально такая квартиры должна стоить 1550-1650т.р., а если предлагают намного дешевле ищите подвох, потому что он однозначно имеется.
Варианты по долевому строительству и инвестициям на этапе котлована я сейчас вообще не рассматриваю.
Вместо заключения
Если вы продолжаете “витать в облаках” и мечтаете купить квартиру в Краснодаре за 1200000 рублей, то пожалуйста делайте это без моего участия и даже не пишите мне с таким вопросом, на Авито и прочих досках объявлений полно такого треша, идите сразу туда. Лично я, в таком случае, не смогу вам ничем помочь, у меня таких вариантов нет, я таким проблемным жильем не занимаюсь и никогда не занимался. Я просто не хочу, чтобы меня потом вспоминали дурными словами.
Если же у вас есть только 1200т.р. и вы адекватный человек готовый пойти на ипотеку и добавить разницу например те самые 400-450т.р., тогда я всегда готов помочь переехать вам в Краснодар и наслаждаться потом жизнью.
P.S. Скажу еще пару слов про ипотеку, когда в качестве первоначалки люди пытаются использовать материнский капитал. Банки в этом случае не особо охотно кредитуют, попытайтесь понять логику работы банка. Они рассуждают, так что если вы не смогли накопить на ипотеку первоначальный взнос деньгами, значит у вас все плохо с финансовой дисциплиной, значит могут быть проблемы с источниками доходов или вообще задержки платежей, поэтому они не очень настроены давать ипотеку на таких условиях. Да и если честно не у всех банков есть такие программы кредитования, когда можно мат.кап использовать в качестве первоначалки.