Друзья, несмотря на на то, что в Сочи много проблем, очень большие количество людей мечтают купить себе квартиру в Сочи и уехать туда на ПМЖ. Специально для таких, я решил поделиться своим личным опытом приобретения квартиры на море и рассказать почему я ее там купил, где и как выбирал, по каким критериям и что из этого вышло.
Самое интересное нас ждет впереди, я расскажу, как купить квартиру в Сочи и не нарваться на обман, жулье, сэкономить на отделке, не платить проходимцам и риэлторам-дармоедам, как купить квартиру напрямую у застройщика и даже поторговаться с ним.
Содержание
Как пришла идея купить квартиру в Сочи?
Так получилось, что в Сочи мне было где жить, поэтому я решил купить еще квартиру для сдачи, чтобы сохранить деньги и получать доход. Идея мне казалась более, чем интересная это был 2014 год, цены на аренду квартир тогда были космические, студии и однокомнатные в нормальных местах сдавались примерно по 25т.р. в несезон и в сезон можно было запросто получать по 45т.р. 3 месяца. Таким образом суммарный годовой доход с таких квартир мог достигать 45*3= 135т.р. (летний доход) + 9*25= 225т.р. (доход в несезон). В итоге сумма выходила довольно приличная под 360т.р. в год.
Забегу немного вперед и сразу скажу, при тех космических ценах на квадратный метр купить квартиру за 1,6 млн и потратить 350-400т.р. на ремонт вполне реально в Сочи.
При вложении в 2 млн рублей получать в год по 300-360т.р. это около 17,5% годовых, что точно намного больше, чем процент в любом банке, да и надежнее!!!
Если бы покупать квартиру в Сочи в 2019 году
Сейчас на дворе 2019 год, но и по сей день доход от аренды квартир приличный, летний остался на том же уровне, что и в 2014 году, т.е. порядка 40-45 т.р. можно выжимать с квартиры и особо не напрягаться, ну если не считать уборку квартиры после гостей и смену постельного белья. А вот доход в несезон просел прилично с 25т.р. до уровня 18т.р. Но и даже сейчас идея с приобретением квартиры для сохранения денег и получения дохода вполне реальная.
Как видно из вступления при приобретении квартиры в Сочи мной двигали не глупые мечты жить на море, а вполне прагматичные и материальные вещи.
Совет первый. Из всего что я выше написал следует только одно, чтобы понять какая квартира и где вам нужна, вы должны себе четко представлять какова цель покупки.
Мои критерии для покупки жилья в Сочи
Итак, что же в идеале я хотел от квартиры, ведь у меня в бюджет на тот момент было всего 1,5-1,6 млн:
- Наличие документов о праве собственности на дом, землю и саму квартиру
- Газ
- Парковки рядом с домом
- Магазин крупный гипермаркет в шаговой доступности (цены в мелких просто космические)
- Остановка общественного транспорта в шаговой доступности не более 200 метров, чтобы можно было легко добраться до центра или до пляжа, если идти далеко.
- Чтобы из окна был шикарный вид (я ведь когда нибудь буду продавать ее и продать квартиру с хорошим видом на море проще, чем на заброшенный сарай или бамбук)
- Площадь не менее 34-35 квадратов, никакие 25-30 меня не устраивали
- Дом должен быть полностью готов на все 100% включая отделку подъездов и придомовой территории, подключен ко всем коммуникациям
- В доме возможна прописка.
Те, кто хоть немного разбирается в реальной стоимости квадратного метра в Сочи скажут, что 1,5 млн. рублей это слишком маленький бюджет для таких требований к квартире.
Совет второй. Здесь я описал те критерии, которые важны были для меня, но это базовые требования, на которые стоит обратить свое внимание всем желающим купить там жилье.
Как я искал и выбирал квартиру
Не для кого не секрет, что риэлторы в Сочи особенно те, кто работают не первый день прекрасно знают обо всех проблемных объектах, многих застройщиков знают лично. Это крайне важный момент! Что из этого следует, что можно воспользоваться их услугами, элементарно чтобы сэкономить время и бензин. Потому, что они сами вас везде провезут и все покажут и расскажут, ведь как и я, большинство покупателей плохо ориентируются в объектах, застройщиках, ценах, качестве строительства, локации.
Так я и поступил.
Я прозвонил несколько объявлений на Авито, а там как вы знаете собственников не найти, просто потому что риэлторы заваливают Авито, они его просто завалили объявлениями и своей агрессивной манерой продавать. После этого риелторы сами завалили меня предложениями и звонками. Далее дело было так. Я просто приезжал в район города, например на Мамайку дальше встречался с риэлтором, который возил, водил и рассказывал мне про все дома, что ему известны и которые попадают под мои критерии. На другой день я просто ехал в другой район города и все повторялось по кругу, для себя я фотографировал понравившиеся объекты и помечал их локацию для себя, чтобы потом легко найти.
Так продолжалось примерно 7 дней, за которые я успел осмотреть районы Макаренко, Мамайку, завокзальный м-рн, 3 дома в Хосте и 3-4 дома в Адлере.
После этого у меня сформировалось четкое представление, где что продается и сколько стоит.
Совет третий. Воспользуйтесь услугами риэлторов, но при этом не говорите, где вы живете и не подписывайте с ними никакие договора на услуги, не платите им ничего, цель всех этих договоров, попытаться с вас содрать процент со сделки (от 2-10% в зависимости от алчности риэлтора), особенно если речь идет о вторичке.
Мое личное отношение к риэлторам
Как по мне так, профессия риэлтора сама по себе надумана, но в реалиях города Сочи она доведена до абсурда. Вы только вдумайтесь по данным на 2019 год в Сочи работают порядка 14000 риэлторов, разумеется не все из них успешные продаваны. Вот три причины почему так происходит:
- С рабочими местами в Сочи крайне туго и получается так, что вчерашние переселенцы сами просто вынуждены идти в риэлторы (это же касается и всем известных блогеров-риэлторов на ютуб, все они приезжие, что Максим Коломейцев, что Максим СКР Репьев, да все буквально), чтобы хоть что-то заработать. Проблема в том, что абсолютное большинство из них не специалисты в недвижимости, не юристы, они не разбираются в договорах, в документах, они просто ищут простофиль вроде нас.
- Они берут не просто скромный 1-2-3 процента со сделки, они сразу с ходу накидывают цену на 150-200т.р и это на бюджетные квартиры, что уж говорить об элитном жилье!!! И застройщики об этом знают прекрасно, потому что привыкли отстегивать. Риэлтор просто звонит и спрашивает у хозяина квартиры поддержат ли они что квартира например которая стоит 1,2 млн будет стоит 1,4 млн для покупателя, еще уточняют специально что их выгода будет 200т.р.
- Риэлторы пользуются тем, что покупатели чаще всего не ориентируются в городе в районах, в ценах в объектах, а значит им можно смело вешать лапшу на уши.
Вы только вдумайтесь человек получает огромные деньги, за то что размещает объявления на Авито и показывает вам квартиру, затем вписывает в шаблон договора ваши реквизиты и получает свой процент комиссионных, причем космический процент, абсолютно не оправданный. Получается в этой цепочке их задача сводится только к тому, чтобы просто найти максимальное количество простофиль желающих жить на море.
Совет четвертый. Ни в коем случае не заключайте сделку через риэлтора, потому что за вас возьмут 200т.р. просто за то, что вам показали квартиру, заполнили бланк договора и показали кто хозяин, при этом не дадут никаких гарантий, что с квартирой будет все в порядке, поверьте, риэлтор не несет абсолютно никакой ответственности.
Какую квартиру я выбрал и сколько она реально стоила?
Итак, под мои критерии из всех просмотренных вариантов подходила только 1 квартира, но меня не устраивал ценник предложенный риэлтором в 1,75 млн + доплата 100т.р. за подключение газа. Таким образом итоговый ценник выходил далеко за пределы моего бюджета. Но я то понимал тогда что реальная цена может кардинально отличаться от той что мне озвучивают.
8 день — приехал в тот дом, нашел людей, которые уже купили там квартиру и делают ремонт, спросил почем у них был квадратный метр и взял контакты застройщика.
9 день — приехал в офис к застройщику, им оказался армянин, на вид лет 55, город Сочи практически весь застраивается армянами.
Из разговора выяснилось, что цена на квартиру не 1750т.р.+100т.р.(за газ) как мне заявил продаван, а всего лишь 1650т.р. и стоимость подключения к газу уже включена в эти деньги.
Теперь Вы понимаете разницу ?
Далее началось самое интересное, я сказал, что у меня 1600т.р. и больше денег нет вообще ни копейки, но понравилась только эта квартира, потому что она была на 3 (последнем) этаже, 36 квадратов, просторная, остекление панорамное, дом на горе, квартира видовая, весь город на ладони и море видно прям из окна, хоть до него примерно 1км, ниже я выложу фотки все, вы сами все сможете посмотреть и оценить.
Квартира — конфетка, если ее отремонтировать, подключить газ, поставить мебель и выставить на продажу, можно смело заработать несколько сотен тысяч сверху на момент продажи, тогда я это уже понимал.
Таких квартир в доме было только 6 из 40, остальные не имели таких шикарных преимуществ и по площади едва дотягивали до 30 квадратов.
Застройщик об этом прекрасно знал, но немного поторговавшись со мной, он уступил мне еще 50т.р. и мы ударили по рукам.
Совет пятый. Покупайте только у застройщиков напрямую, это позволит не только сэкономить на комиссии риэлтора, но еще и поторговаться с застройщиком и выпросить приличную скидку. Для города Сочи это нормальное явление.
Процесс приобретения квартиры в Сочи
Чаще всего сами застройщики не бегают и не подают договора купли-продажи, за них это делают секретари и другие помощники, у которых просто есть доверенность на получение денег и на заключения таких договоров.
Мы с женой лично убедились в правильности всех документов на дом, землю, квартиру и т.д. после чего обсудили детали договора. По факту за эти деньги и с такими плюшками мы прекрасно понимали, что покупаем не квартиру, а жилое помещение, которое имеет выдел в натуре в квадратных метрах на конкретном этаже в конкретном доме. Но не стоит пугаться раньше времени, в Сочи это нормально, там большинство квартир продается именно так.
Возможно для кого то это повод, для кого то нет, но есть еще один существенный нюанс, так как квартира была со свидетельством, то чтобы застройщик не платил огромный налог он просто не может показать полную стоимость квартиры по договору и цена в итоговом документе была гораздо меньше, чем реальная стоимость.
Это не страшно, но надо понимать что это и чем это может вам грозить. Мы это все прекрасно осознавали, т.к. юридически немного подкованы и все взвесив мы решили что для нас это не проблема. Мы это обыграли вторым договором, который не регистрировали в палате, в который вписали что дополнительно оплатили дополнительно за неотделимые улучшения на момент заключения первого договора.
Тут еще возникает момент по налогам когда сам решишь продавать квартиру, но и он решаем.
Примерно 11 день — заняли очередь в МФЦ на след день и закрыли сделку.
Совет шестой. Если вы полный профан в документах, не стоит слепо доверять риэлторам, они будут любой ценой заключать сделку, даже если это не в ваших интересах, даже если вы не вписываетесь в бюджет, вам могут предложить вариант заведомо худший, все лишь бы только вы не ушли к другому. Чтобы хоть как то обезопасить себя и свои инвестиции будьте разумны, покупайте в таком случае только в домах построенных по ФЗ-214 (Федеральный закон о долевом строительстве), там будут все центральные коммуникации, там будут документы на квартиру, а не на жилое помещение. Короче говоря, дома построенные по ФЗ-214 намного лучше любого другого дома, поверьте на слово, потому что остальные дома это вообще частная застройка, которая плохо регламентируется. Единственная проблема, у вас будет очень скромный выбор по количеству таких правильных домов очень мало строится в городе, но они есть поверьте и найти их можно, если очень захотеть.
Что из себя представляет новая квартира в Сочи?
Существует 3 варианта отделки:
- строительный, это тот вариант когда купил квартиру и можешь сразу заехать и жить.
- второй предчистовая отделка, когда есть отопление, штукатурка и стяжка, это сильно облегчает ремонт, потому что финишную отделку можно сделать примерно за 10 дней проверенно на личном опыте, ведь все подготовлено заранее (это сильно сокращает сроки и стоимость ремонта).
- Но в Сочи строят армяне в основном, а они как известно не дураки и они прекрасно понимают, что самый лучший вариант реализации для них это черновая отделка, когда в квартире нет ничего, абсолютно, там шаром покати, все надо делать с нуля и ремонт такой квартиры по срокам обходится от 30 дней и более в зависимости от площади и ремонта. И что еще более важное, ремонт таких квартир обходится значительно дороже, так как материалы все дорогие и их доставка и подъем на этаж того же песка или цемента на штукатурку и стяжку тоже стоит отдельных денег. (это также проверено на личном опыте)
В реальности квартира может выглядеть еще хуже примерно так
Скажу с вероятностью 99% вы будете иметь дело в Сочи именно с черновой отделкой, как собственно и я. Это четыре стены, из которых керамзитоблок(газоблок) торчит наружу, 1-2 окна, бетонный пол и потолок. Там не будет ни штукатурки на стенах, ни стяжки на полу, ни разводки электрики и отопления по стенам и полу, ничего из того чтобы хоть как-то облегчало ремонт. Чаще всего там так и строят чтобы нагородить клетушек и как можно больше по количеству, при этом вложить как можно меньше денег, пусть хозяева тратятся на все.
Приведу пример одно только отопление для такой маленькой квартиры это котел 50т.р. 2 радиатора и вытяжка 10т.р. трубы и монтажные работы 20 т.р. Итого в сумме 80т.р. выходит в среднем по смете.
Совет седьмой. Если вы имеете дело с черновым вариантом квартиры вам, следует приготовиться к весьма внушительным материальным расходам на ремонт этой квартиры от 350-500т.р. на 30-35 квадратных метров без стоимости мебели. Потому что цены на весь стройматериал в Сочи гораздо дороже, чем в вашем родном городе.
Плюс не надо забывать, что процесс покупки и ремонта вашей квартиры займет примерно месяца 2-3, а значит вам придется где-то жить и снимать жилье все это время, а это тоже дополнительные расходы, особенно сложно с жильем в летний сезон.
Ну в целом готовьтесь к тому, что в олимпийском городе и все цены олимпийские))))
На последок я приведу несколько живых фотографий дома и самой квартиры, чтобы было понятно о чем вообще речь в статье.
Я решил разбить статью на 2 части и во второй описать варианты и советы как сэкономить на ремонте таких квартир, как правильно подобрать и нарисовать дизайн, сделать зонирование квартиры и как купить дешево мебель и сантехнику, кафель и технику для своей квартиры и еще пару слов о работе риэлторов в городе. Кому интересно читаем вот ссылка на продолжение часть 2.
Представляю как у некоторых риэлторов пуканы порвет прочитав такую статью, ну извиняйте, про вас еще будет статья)))